Facture électronique pour LMNP, SCI et propriétaires bailleurs : êtes-vous concerné ?

Mis à jour le 30 septembre 2026 · règles vérifiées sur les sites officiels le 30 septembre 2026

« Je loue un studio meublé, je suis en LMNP. La facture électronique, c’est pour moi ? » C’est la question qui revient le plus chez les bailleurs. La réponse tient en une phrase, et elle surprend : ça ne dépend ni de votre statut (LMNP, LMP, SCI, particulier), ni de votre régime fiscal (micro-BIC, réel). Ça dépend de votre assujettissement à la TVA.

Le cadre général est ici : facture électronique au 1er septembre 2027. On traite le cas du bailleur.

Le cas le plus courant : location d’habitation sans TVA

Vous louez un logement à usage d’habitation, vide ou meublé, sans services hôteliers. Cette location est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Dans ses fiches dédiées, la DGFiP écrit que la location de biens immobiliers à usage d’habitation « ne nécessite pas l’émission d’une facture électronique ou de e-reporting ».

Donc, pour l’émission : rien à faire. Vos loyers ne passent pas par une plateforme.

Reste la question de la réception. La fiche « loueur en meublé » (version septembre 2026) précise que les bailleurs assujettis dont les locations sont exonérées « restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ». La fiche « SCI » dit la même chose des SCI, avec une nuance importante : « si le caractère d’assujettissement à la TVA est reconnu », et elle ajoute que cette qualification « dépend de circonstances de fait » à analyser au cas par cas.

Pour éviter de vous faire une fausse peur ou une fausse sécurité, retenez ce que disent ces deux fiches :

• La DGFiP reconnaît une présomption : un particulier, ou une société civile, qui loue un immeuble dont il est propriétaire et n’est pas assujetti par ailleurs n’agit qu’à titre privé. Il n’est pas, dans ce cas, un assujetti.
• On peut écarter cette présomption en plaçant ses opérations dans une logique économique et en faisant reconnaître sa qualité d’assujetti auprès de l’administration.

En clair : si vous n’avez jamais demandé à être assujetti à la TVA pour vos locations, la situation la plus courante est que vous n’êtes pas concerné. Mais c’est à vous de vérifier votre propre cas, parce que l’article que vous lisez ne connaît pas votre dossier. Un comptable ou votre service des impôts peut trancher en cinq minutes.

Les cas où vous basculez dans la réforme

D’après la fiche de la DGFiP, les propriétaires bailleurs assujettis à la TVA sont dans le champ, par exemple dans ces situations :

Pour ces bailleurs, l’émission de factures électroniques et/ou l’e-reporting démarre au plus tard le 1er septembre 2027 s’ils sont une petite entreprise ou une PME, le 1er septembre 2026 s’ils sont une grande entreprise ou une ETI (peu probable pour un particulier).

Deux précisions de la DGFiP :

• Si le locataire est une entreprise assujettie établie en France, le loyer relève de la facture électronique.
• Si le locataire est un non-assujetti (un particulier) ou situé à l’étranger, c’est de l’e-reporting de transaction.
• Dans tous les cas, ces locations sont des prestations de services : elles donnent lieu à une transmission des données de paiement une fois encaissées, sauf option pour la TVA sur les débits.

Et les autres cas ? SCI à l’IS, SCI familiale, SCI à usage gratuit

La fiche SCI de la DGFiP dresse un tableau complet. Retenons deux points : une SCI dont l’objet est exclusivement la mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés n’est pas concernée ; et une SCI qui loue des locaux nus d’habitation relève de l’exonération, donc pas d’émission.

Pour tout le reste (SCI à l’IS, SCI avec option TVA sur des locaux professionnels, etc.), le plus sûr est de lire le tableau de la fiche officielle (PDF sur impots.gouv.fr), puis d’en parler à votre expert-comptable. Nous ne voulons pas vous donner une réponse approximative sur un sujet où le détail compte.

Une confusion fréquente : micro-BIC ou réel

Le régime d’imposition des revenus locatifs (micro-BIC, réel) concerne l’impôt sur le revenu. La réforme de la facturation concerne la TVA. Les deux sont indépendants : passer du micro-BIC au réel ne vous fait pas entrer ou sortir de la facture électronique.

Ce qu’il faut retenir en trois lignes

1. Logement loué sans service hôtelier : pas d’émission de factures électroniques.
2. Si vous êtes assujetti à la TVA, même pour des opérations exonérées, vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques (avec un SIREN). Vérifiez votre cas.
3. Dès qu’il y a des services para-hôteliers ou des locaux professionnels équipés : vous êtes dans le champ, avec échéance au plus tard le 1er septembre 2027.

Que faire concrètement

• Étape 1 : relisez vos baux et votre déclaration. Y a-t-il une option TVA, des services hôteliers, des locaux équipés ?
• Étape 2 : si le doute persiste, posez la question au SIP (service des impôts des particuliers) ou à votre comptable.
• Étape 3 : si vous êtes assujetti, choisissez une plateforme sur la liste officielle. Si vous ne devez que recevoir des factures de vos fournisseurs, l’offre la plus simple peut suffire.
• Étape 4 : si vous devez émettre, testez avec une vraie facture avant septembre 2027.

Location meublée touristique ou avec services : voir e-reporting et para-hôtellerie.

Cet article est informatif. Votre situation (régime de TVA, nature des locations, activité de l'association) peut changer la réponse : en cas de doute, demandez à votre expert-comptable ou à votre service des impôts.